7月24日召开的中共中央政治局会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

10天前，中国央行官员提及“房地产市场供求关系已发生深刻变化”。此番会议定调楼市，对这一判断予以明确。每年7月下旬召开的中央政治局会议，历来被视为决定下半年宏观经济政策方向的关键会议。

同时，业内专家认为，此番会议对中国房地产市场新形势作出研判，释放出三大重磅信号：房地产旧时代走向终结、楼市政策“工具箱”打开、再提城中村改造。

受上述消息影响，今天地产股集体大涨。7月25日A股开盘，房地产板块集体大涨，WIND房地产指数大涨逾5%，110只成分股（不包含3只停牌的股票）集体飘红。其中，有26只成分股涨逾5%；金科股份、迪马股份、中南建设、荣盛发展、华远地产、天房发展涨停；滨江集团、金地集团涨逾9%；华发股份、保利发展、新城控股、上实发展涨逾7%。

港股方面，恒生综合行业指数-地产建筑业指数同样上涨超过5%，76只成分股中有73只上涨，有25只股票涨幅超过10%。其中，龙湖集团涨幅21.92%，中骏集团控股涨幅16.67%，新城发展涨幅16.54%，合景泰富集团涨幅16.48%，碧桂园涨幅15.08%。

房地产旧时代走向终结

本次政治局会议指出：“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

除了上述内容之外，政治局会议还指出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案，要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

记者注意到，加大保障性住房建、推动城中村改造等内容都已经是政治局会议的“熟人”，早在4月28日的政治局会议中就被提出。对比来看，“房地产市场供求关系发生重大变化”以及“适时调整优化房地产政策”则是首次被提出。

何谓房地产市场供求关系发生重大变化？

其突出表现在于，近两年，房地产市场交易活跃度下滑，多地新房、二手房价格处于下跌通道，特别是今年4月份以来，房地产市场出现边际转弱迹象。这些现象的背后折射出一系列中长期因素的变化。

首先是房地产发展阶段的变化。中指研究院市场研究总监陈文静指出，2022年中国总人口首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，新房市场进入见顶后的回落阶段。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉观察到许多过去没有出现过的现象，比如：居民按揭买房的积极性下降，房价预期逆转，居民持有房产的意愿下降，房屋流通速度变慢，银行按揭贷款余额减少等。种种迹象表明，资金流向地产的时代结束了，开发商大规模储备地块的时代也结束了。

房地产市场和行业出现重大变化的同时，相关管理政策也会发生根本性改变。李宇嘉认为，未来政策重点需要逐步从增量转到存量，从“有没有”转向“好不好”，政策方向也要从需求端刺激逐步转向供给侧改革。

不再提“房住不炒”

业内认为，此次政治局对房地产进行了新的定调。“此次政治局会议通稿未提‘房住不炒’。当前房地产看市场调整压力较大，多地新房、二手房量价均处于下跌通道，投资需求已经明显减少。在当前市场背景下，更好地支持刚需和改善性需求仍是政策方向。”陈文静对《华夏时报》记者说。

张大伟同样认为，整个中国房地产市场必须要一线城市稳定，特别是改善性需求扶持政策落地，市场才有望真正企稳。

那么，这是否意味着房地产政策会大转弯？对此，中原地产首席分析师张大伟说：“2016年中央经济工作会议上，‘房住不炒’的说法被首次提出。此后数年，这一简单明了的表述一直是房地产调控工作的根本遵循。”

但是，在张大伟看来，没有明确提及“房住不炒”不意味政策的全面转向，其依然是地方因城施策的底线，也是未来中国楼市长期坚持的总基调，不应也不会突破。

此次政治局会议重点提出优化房地产政策，业内也均认为，政策是时候需要发力来“力挽狂澜”。值得关注的是，2022年年初至今，三四线城市已经针对限购限售等政策进行过多轮适度放松，公积金、购房补贴类政策更是不计其数。此次政治局会议前夕，楼市的重磅政策则是存量房贷利率有望下调。

楼市政策“工具箱”打开

在释放过一轮政策调控工具之后，房地产政策还有哪些优化空间？

58安居客研究院院长张波对《华夏时报》记者表示，结合今年二季度以来楼市下行的背景，预计下半年市场适度放松的调控政策陆续出台，此前关注的一二线城市限购放松相关政策出台的概率也在进一步增大。

“同时，房贷政策层面有望指向改善性需求，备受关注的热点城市‘认房又认贷’政策调整的概率也在不断增大。”张波对《华夏时报》记者说。此前，央行公开表示，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。在张大伟看来，边际优化政策很快会落地。

关于后续具体的优化政策方向，陈文静对《华夏时报》记者表示，当前核心一二线城市政策空间仍然较大。短期来看，这部分城市房地产政策有望进一步优化，例如优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等。

此外，同策研究院认为，当前市场风险有五个方面，第一、房企债务风险及伴随的烂尾楼现象；第二、库存风险，目前部分城市面临房地产库存较大，去化难的风险；第三、合理购房需求因为恐慌而不敢买房的信心风险；第四、核心城市一二手“倒挂”现象所带来的局部升温的风险。第五、房地产市场过快下行带来拖累经济的风险。

针对五个风险，同策研究院预计下半年有五个方面的政策调整：

第一、房企融资政策在下半年会适度放松，谨防流动性问题导致部分未暴雷的房企出现违约以及暴雷房企展期后的二次违约发生，更要避免债务风险的大面积传导；

第二、库存大的城市，要控制地方政府的卖地冲动，地方城投托底会严格限制；

第三、需求端的政策会鼓励刚需和改善群体入市，因此，在购房按揭利率，购房资格等方面会合理优化，部分下行压力较大的城市会调整首付比例；

第四、核心城市面临“收紧”型两类的政策，1.“倒挂”网红盘热度过高的问题会出政策管控，2.核心城市资金监管会进一步严格，严防开发商把核心城市现金流向低能级城市腾挪；

第五、城市更新以及租赁市场会成为拉动房地产经济的新引擎，将会成为GDP增加值的重要贡献力量。

再提城中村改造

继今年4月份的中央政治局会议后，本次会议再次提出了积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7月21日的国务院常务会议也提及在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，这将意味着城中村改造将成为接下来房地产发展的重点之一。

在过去几十年的高速发展中，房地产市场存在着“重新建轻存量”“重市场轻保障”等问题。在当下楼市进入新发展阶段的背景下，政策力度向短板部分倾斜，完善住房保障体系、创新存量住房的更新模式等均是题中之义。

58安居客研究院院长张波也认为，此番会议对于保障性住房的关注度并未降低，结合此前对于城中村改造的部署，以及官方明确下一步将多渠道开拓保障性租赁住房房源，未来多举措拉动社会投资来共同建设保障性住房等政策支持力度，会进一步增强。

李宇嘉强调，未来的政策着力点在于把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。包括保障性住房供给加速，特别是保障性租赁住房大规模筹集建设、分配等；也包括加快推进城中村改造，解决新市民、年轻人、外来人群融入城市的问题，释放其消费潜力；还包括老旧小区改造，释放居民提升住房品质的潜力等。