房地产市场依然是个10万亿级市场

万科董事会主席郁亮在2022年中期业绩会上如是表示。

8月30日晚间，万科披露中报显示，2022上半年实现营收2069.16亿元，同比增长23.82%；归母净利润122.23亿元，同比增长10.64%，营收与归母净利润实现两位数增长。尽管上半年行业挑战巨大，万科的两大业绩关键指标依然实现了郁亮在年初所说的企稳回升。

万科集团总裁兼首席执行官祝九胜表示，相信公司下半年销售业绩会比上半年更好。

在8月31日的万科中期业绩会上，郁亮对市场规模抱以信心。郁亮直言，国内住房的刚需仍旧很强，房地产市场依然是个10万亿级市场。他解释称，现有住房按照自然更新速度，每年需要淘汰大概约10-11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米左右。而按照当前新开工情况，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，“这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。”

“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，”郁亮表示。

行业需要“生火取暖”

郁亮同时表示，短期看市场已经筑底，但恢复将会缓慢而温和，当下行业最主要问题是需“生火取暖”。从万科的操作中，可窥一斑：

一方面，“重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位。在规模和债务方面一直比较克制。有一段时间在规模竞赛中，我们保留了很久的第一。当没有做老大的时候，很多人很关心我们能不能重回老大，其实我们对规模始终抱着一种克制的心态。”郁亮表示，万科的经营层面上还是有一定的安全边际。

另一方面，郁亮还称，自己近两个月走访了35个城市，看了100多个项目。从哈尔滨、乌鲁木齐、浙江等不同特点的城市情况来看，只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去。

再有，对于房地产调控的三大目标“稳地价、稳房价、稳预期”，郁亮认为前两者已经实现，目前稳预期还存在较大挑战。在重建市场信心方面，相比短期政策，万科更关注与未来行业长期发展有关的政策。

具体而言，郁亮呼吁关注城市配套服务业态的政策制度建设。他表示，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，新的业务发展起来，同样能给市场提供一定支撑。但这些业务大多是保本微利的长周期业务，需要有独立的政策制度。举例而言，要素成本需要和收益匹配，地价不能太贵，税费、利息不能太高；现金流入需要和流出匹配，地价是否能分期付，投资的回笼周期如果是十年、二十年，相应融资期限是否能拉长，以及需要建立类似REITs的权益性渠道。