不久前，住建部发征求意见稿，房地产交易将正式告别“公摊面积”，这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易，楼市未来将如何走呢？是为征收房地产税做准备吗？

先说一下，征求意见稿落地的概率有多大，不然讨论下来也没啥意义。在我国官方的语境里，征求意见一般就是落地前的通风，不久应该就会落地的。

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公摊面积：一笔糊涂账

公摊面积，全称公用分摊建筑面积，是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，包括了房屋墙体、楼道公摊等等。不过公摊面积是一笔糊涂账，国家没有明确规定公摊占比多少，不过20%是业内默认标准。

这种公摊的形式是如何来的呢？

最早是香港李嘉诚发明的，大陆第一个按照公摊卖房的城市是重庆，最早在2002年开始的。

不过这些年，许多商品住宅公摊比例都在30%以上，更有甚者超过了50%。目前的新建商品房一般都为高层，假设公摊面积为30%，也就是购买100平米的房屋，实际使用面积仅为70平米。

由于公摊面积的存在，中国大城市的实际房屋价格也被实实在在地打了“折扣”，算个帐：

按照公摊面积算：总价200万的100平房子，价格是2万一平；

按照套内面积算，200万/70平，实际每平米的价格快接近3万了。

不只是公摊面积，还有就是按照公摊面积征收的物业费和采暖费，也很不合理。

如今取消公摊面积，应该会透明合理很多。

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对楼市影响如何？

  “公摊面积”的问题早晚要解决，早解决比晚解决要好，在熊市解决比牛市要好。此次住建部“征求建议”的截止日子是2019年3月15日，如果没有强烈反对意见，有可能很快变成政策，这将对楼市产生重大影响。

影响如下：

第一，让房地产市场变得更透明，有利于维护购房者的权益。

计算方式高度复杂且不透明的“公摊面积”，只会对开发商有利，购房者只能被动接受。并由此引发了“管理费”、“采暖费”、“房地产税”等后续支出的不公平、不透明，因此是个“恶例”。现在国家决定“按照套内面积交易”，有利于保护购房者的利益。对此，我们应该点赞。

第二，这会让“名义房价”出现1.3到1.4倍的上涨。

目前大城市里多层、别墅占比非常小，主要都是高层、小高层住宅。如果“按照套内面积交易”，则“名义房价”将大幅上涨，高层住宅达到1.3到1.4倍。

住宅按照“套内面积计价”后，商办物业也应该采取同样的标准，否则就会出现“双轨制”。而商办物业按套内交易，房价上涨幅度会更大，可能达到1.6到1.7倍，甚至2倍。

这很好理解：比如你之前在北京买一套100平米的高层住宅，单价是每平米8万元。将来按照套内面积交易，房子变成了72平米，单价就变成了11.11万元。

第三，标价方式的变化，会从心理上影响购房欲望，是短期利空。开发商估计要加大优惠力度。

虽然房子还是那套房子，总价还是那个总价，但大家心理上还是很难接受：房子缩水了30%左右，单价变得很吓人，购买欲望会降低。这时候，开发商就要出台安抚政策了。

新的计价模式下，中国高房价就会更加凸显，可能从心理上加大“境外投资”的压力。这些因素，管理者需要充分考虑到。另外，各地计税的“豪宅线”要及时调整，否则相当于加税了。

第四，开发商会“减配”吗？很有可能。

汽车商在价格战中，往往使用“减配”的花招，暗中降低车的品质来增加销售量。开发商一定会“有样学样”，对小区配套、公共空间进行减配，尤其是在刚需型的小区。

比如减少地下室、管理用房、值班用房的面积，减少电梯数量，减少楼梯厅的面积等。到那时候，很多刚需盘的公共空间，会有“香港房子”的体验感觉。当然，由于竞争存在，开发商也不敢“减配”得太厉害，否则购房者不买单了。

第五，便于开征“房地产税”，避免将来引发纠纷。

“房地产税”会有人均免征面积，不同类型住宅的“实用率”不同。所以，按照建筑面积计算免征面积，存在较大差异。按照套内面积，则是更加公平的方式。所以，此举还有“为开征房地产税铺路”的含义。

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为征收房地产税做准备？

很多人不担心房价，但是却觉得房地产税也来越近了。

因为征收房地产税的障碍一一被排除了，法理、技术、人员都已经解决了，征收面积如今也要解决了，2020年快近了，房地产税是不是要落地了呢？