满心欢喜地付了定金，谁知房子居然漏水，这还买不买？定金能不能退？这是刘女士的困境。上城人民法院审理了这起合同纠纷案件。

    满心欢喜地付了定金，谁知房子居然漏水，这还买不买？定金能不能退？这是刘女士的困境。(11月15日)，上城人民法院审理了这起合同纠纷案件。
　　交了定金却发现屋顶漏水
　　今年5月，刘女士相中了一套二手房，在檀香园小区，房子是顶楼，面积有150多平方米，还是学区房。原本480万的房子，通过房产中介一番交涉，最终房东吴先生同意以450万的价格卖给刘女士，不过要交15万定金。
　　6月17日，双方签订《房屋买卖意向书》，付好定金后，刘女士高高兴兴去看房，结果被客厅和卧室上方巨大的水渍印给惊呆了，“我是晚上看的房，当时根本没注意到，中介也没跟我说，如果知道漏水这么严重，我就不会买了。”
　　再三纠结，考虑到孩子过两年入学问题，刘女士告诉房东，只要房子能修好，她仍然愿意买，修不好肯定不买。
　　刘女士说，楼顶的保温层都坏了，钢筋也都外露了，她也跟物业了解过，房子还在保修期内，可以让开发商维修，不过涉及到整个外墙修缮，要征得业委会同意，需要一定的时间。
　　刘女士希望房东能够尽快处理，但到了6月30日，也就是双方约定签订正式转让合同这天，漏水问题还是没有解决，刘女士拒绝签订合约。
　　而吴先生的意思是，他会按照开发商建造质量标准对房子进行修补，但他急需资金才低价卖出，不能无限期地等下去，他要求刘女士继续按照协议，在7月15日前付清首付150万，不然承担违约责任，定金不退，房子继续出售。
　　“既然急卖，就更应该把房子维护好啊，我们也是着急买，那么高的意向金表明我们是诚心，我也明确表示，只要能修好我肯定买，但现在房子不能正常使用，达不到交易标准，又要我先付钱，这怎么接受。”于是，刘女士一纸诉讼，把吴先生告上法庭，并要求退还15万元定金。
　　昨天在法庭上，吴先生的辩护律师表示，房子只是轻微漏水，不影响使用，不能成为刘女士拒绝付款的理由，“她要求我们对房子保修50年，条件苛刻，而且签合同当天，还找了专业人员过来，这说明她早有预谋，根本没有诚意。”
　　这个说法，刘女士很不赞同，“每次都是我主动联系房东，在发现问题后一个多星期，房东没有采取任何措施解决漏水，到底是谁更没有诚意。”
　　法庭决定择日宣判。
　　一旦出现质量问题，谁来承担责任？
　　相比新房，二手房具有价格低、地段好等优势，但有些因为建造年代久远，且使用时间长，容易出现外墙渗水、下水管道堵塞等问题。
　　一旦出现质量问题，谁来承担责任？房产中介、房东、物业，还是开发商？昨天，我们也咨询了一些房产中介和律师的意见。
　　如果买卖双方出现矛盾，作为房产中介，主要是起协调作用。
　　至于房东，在出售时，把房子瑕疵如实告知买方，如果出现问题，不需要承担过多责任，相反地，若是故意隐瞒房屋质量问题，则需承担赔偿责任。
　　如果房子存在隐蔽的质量问题，是房子本身问题，而不是原房东在装潢、使用过程中所产生的，而且房东也并不知情，那就不需要承担保证责任。
　　与此同时，买家可以以房屋所有人的身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修或赔偿责任。
　　买房者利益，该如何来保障？
　　但在实际操作中，却要复杂得多。
　　由于涉及到各方利益，一般房产中介不会主动把房子的问题告诉看房者。同样，房东是否故意隐瞒房子质量问题，这也很难取证。这就要求购房者多加留心，最好找专业人士验房。
　　浙江中原地产首席分析师荆海燕表示，一些二手房的明显问题，比如顶楼很可能出现漏水，而一楼容易出现下水道堵塞等，这些问题是否存在，由谁来解决，再比如，家电、家具等如何处理维护，房产名下原业主的户口何时迁出等等，这些在正式签约时要跟房产中介或房东确认清楚。
　　简单来说，购房者要尽可能多地了解房子的全面信息，看看业主论坛，走访物业，了解停车场地、水电气收费情况，以及前任业主是否有欠费记录，并注意观察电梯品牌及运行速度等等。
　　考虑到一些热门二手房，有几拨买家排队看房，购房者连“议价权”都很小，很多人来不及仔细挑房子的毛病，就决定是否购买。
　　一个比较好的做法是，付款时保留一笔尾款，“要保证在签物业交割单时，前任物业把所有问题都解决了，再去付清尾款，这样能比较好地保障购房者利益。”
　　同样，针对本案中的维修问题，浙江吴山律师事务所律师张德发也提出了补救措施，以保证金形式督促房东完成修补，“让出卖方维修，为制约对方，建议订个协议，在支付房价时保留一定尾款或在支付房款后让对方给付一定的维修保证金，如果对方未按约定期限维修，可另外请专业机构维修，维护自己的合法权益。
　　他也建议，买卖双方在签订购房意向书时，最好多约定一条，“保证房产正常使用”，避免不必要的纠纷。